Покупаем старый дом
Прежде чем купить старый дом с целью его ремонта, мы должны тщательно оценить его состояние — от крыши до подвала, от строительства до монтажа. Только тогда мы сможем спланировать необходимые работы и хорошо оценить их стоимость. Предлагаем на что обратить внимание.
Старый дом: смотрим записи здания
Оценивая техническое состояние старого дома, мы должны начать с определения возраста здания. Также полезно знать, когда и когда он был отремонтирован, расширен или перестроен. Это позволит оценить, какие конструктивные и материальные решения были использованы.
Для старых домов, построенных в 1920-х и 1930-х годах, необходимо проверить, в каком состоянии они пережили войну. Дома, построенные после войны, до конца 1980-х годов, обычно проектировались государственными проектными бюро. Были, однако, необычные проекты, которые могут удивить конструктивными решениями. Мы должны уделять большое внимание водоснабжению, канализации, электрооборудованию и центральному отоплению.
1990-е годы были периодом появления новых технологий, которые часто использовались ненадлежащим образом и могли вызвать проблемы. Это в основном относится к мансардным зданиям, утеплению стен с использованием метода мокрого света или вентиляции.
Старый дом: фасад, утепление и другие внешние элементы
Безопаснее купить старый дом, который нуждается в ремонте, чем тот, где он уже был сделан. Тогда легче точно оценить, какой ремонт и модернизация ему требуются. Иногда ремонт делается в основном для того, чтобы скрыть недостатки старого здания, и это в скором времени приведет к дополнительным, неожиданным затратам. Особенно это касается фасадов. При его оценке стоит обратить внимание на трещины, повреждения, следы пятен, зеленоватую окраску и толщину изоляции, а также способ и эстетику его реализации.
Надо проверить состояние полосы вокруг дома (имеет ли она уклон от здания и не заросло ли растительностью), выполнение подоконников, карнизов, состояние наружных лестниц, террас и балконов. Последние в старых зданиях могут иметь корродированную конструкцию, которая грозит строительной катастрофой.
Старый дом: подвал имеет достаточную изоляцию?
Если в старом доме есть подвал, обязательно внимательно осмотрите его. На стенах не должно быть царапин, следов влаги или плесени. Если стены и подвальные этажи явно влажные, то дом, скорее всего, не имеет влагоизоляции или поврежден.
Стоит обратить внимание на следы любого ремонта. Они могут указывать на попытку замаскировать пятна. Мы не стесняемся спрашивать продавца, не был ли затоплен дом (это может быть связано с отказом системы водоснабжения). Ржавые металлические элементы (например, дверные коробки или кабели) могут указывать на повышенную влажность в подвале.
Старый дом: стены, потолки и лестницы — остерегайтесь трещин и пятен
Следующим шагом является оценка оставшихся комнат старого дома. Мы обращаем внимание на: трещины в стенах и потолках, состояние окон и полов (ровные они или нет). Если на стенах и потолках мы видим трещины, стоит отметить их или отметить место их появления на эскизе. Большое количество царапин может указывать на плохое качество материалов, плохую укладку штукатурки или, что еще хуже, структурные ошибки.
Если в доме есть внутренние лестницы, то мы внимательно следим за их устойчивостью и высотой ступеней. Любое отклонение может заставить нас наткнуться на них.
Давайте проверим, нет ли на потолке над верхним этажом или на чердаке следов пятен. Это может указывать на протечку крыши.
Старый дом: крыша и чердак
Сначала мы оцениваем, как добраться до крыши старого дома (лучше всего выйти через люк или внешнюю лестницу). Мы должны быть в состоянии проникнуть в дымоходы и технические устройства, установленные на крыше. Этот доступ должен быть обеспечен в связи с необходимостью регулярной очистки каналов дымовых газов и технического обслуживания технических устройств. Для облегчения перемещения по скатным крышам на них должны быть установлены ступени и скамейки для трубочистов.
Стоит внимательно наблюдать за кровлей, вспыхиванием и потрохами. Любой момент ремонта может быть сигналом о серьезных проблемах с облицовкой старого дома.
На чердаке старого дома следует внимательно осмотреть стропильную ферму. Формованная, гнилая, она потребует как минимум усиления или ремонта и, в худшем случае, замены.
Старый дом: водопровод, канализация и отопление
При оценке состояния установки в старом доме будет полезна существующая техническая документация и беседа с продавцом. Отсутствие такой информации вынуждает нового владельца самостоятельно «осваивать» установку, что часто заканчивается неожиданностями и сбоями, которые трудно устранить. Оценка состояния установки затруднена тем, что она часто является встроенной, скрытой и труднодоступной.
- Водяная установка. Во-первых, нам нужно определить, где находится главный клапан и счетчик воды в старом доме и из чего состоит водопроводная установка. Отсутствие водомера, корродированных труб, видимое затопление вблизи водопроводной установки и плохое состояние фитингов означают, что необходимо будет модернизировать установку или полностью заменить ее.
- Монтаж канализации. Необходимо выяснить, как сбрасываются сточные воды (септик, система коллективной канализации), находятся ли видимые трубы (обычно в подвале) в хорошем состоянии, и проводятся ли отделения канализации над крышей.
- Монтаж отопления. Мы начинаем проверять отопительную установку старого дома от источника тепла, то есть котельной, печи или подстанции. Оценку специалиста лучше оставить эксперту в этой области (инженеру с санитарной квалификацией). При проверке, однако, следует обратить внимание на эстетику исполнения и обслуживания источника тепла, подачи коммунальных услуг, учета и учета. Если возможно, мы должны попросить продавца запустить отопительную установку и проверить расположение радиаторов и их работу.
Старый дом: электроинсталляция без сюрпризов
Электромонтаж. Состояние электрической системы должно быть оценено электриком. Конечно, возле старого дома (или внутри) должен быть разъем кабеля с коробкой, в которой находится счетчик. Если электрическое соединение выполнено с помощью воздушной линии, убедитесь, что оно не будет мешать во время реконструкции или модернизации. Хорошо определить, соответствует ли емкость подключения нашим потребностям и возможно ли ее увеличить. Это важно, например, в электрическом отоплении.
Стоит также осмотреть приборную панель (из нее не могут выступать незакрепленные кабели, должны быть описаны предохранители), электрические коробки, состояние оборудования и материал, из которого изготовлены кабели. Если они алюминиевые (используются в старых домах), их необходимо будет заменить.
➟ Ленточный и поточный дренаж. Удаление воды с участка
➟ Крыша: запастись снегом
➟ Балюстрады в окнах верхнего этажа
➟ Гравитационная вентиляция
